Police gegen versteckte Mängel – Schutz der Hauskäufer –

Gefahr beim Hauskauf

Als Hauskäufer werden Sie sicher glücklich sein, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht. Ihre Lage ist optimal und die Raumaufteilung lässt sich mit einem lediglich geringen Aufwand so verändern, wie Sie sich Ihr zukünftiges Haus vorstellen. Der Anstrich auf der Fassade ist fast noch wie neu und alle Wärmeschutzmaßnahmen sind bereits erfüllt worden. Ist dies ein optimaler Kauf, wenn nun auch noch der Kaufpreis Ihren Vorstellungen entspricht? Eigentlich ja, aber seien Sie vorsichtig, denn auch beim Hausverkauf wird wissentlich getrickst oder unwissentlich gehandelt.

Vorteile einer Police gegen versteckte Mängel

Jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus verkaufen will oder muss, will selbstverständlich einen möglichst hohen Erlös erzielen. Deshalb bringt er sein bisheriges Eigentum noch einmal auf Hochglanz, bevor er den Verkauf einleitet. Diese Arbeiten sollen jedoch möglichst nicht viel kosten, denn sie schmälern seinen Gewinn. Erst einige Zeit später treten Schäden und versteckte Mängel wieder zutage und bei der Nachweispflicht wird es sehr schwierig sein zurückzuführen, ob diese auf den Vorbesitzer zurückzugehen.

Vor welchen Mängel schützt die Police

Sichern Sie sich ab gegen diese verdeckten Mängel. Eine solche Police ist eine Neuheit auf dem Markt der Versicherungen. Sie schützt Sie davor, dass diese Mängel zu horrenden, nachträglichen Kosten führen, wenn Sie ohnehin mit dem Immobilienkauf Ihr Budget gerade stark belastet haben.
Die häufigste Ursache von Mängeln sind Mauerwerksdurchfeuchtungen im Kellerbereich, bei denen die Wände im Kellerbereich durch eine neue Innendämmung oder andere Wandverkleidungen trocken erscheinen. Bei fachlich gut ausgeführter Arbeit dauert es mindestens ein Jahr bevor sich die Durchfeuchtung wieder bemerkbar macht. Die erforderliche Mauerwerkstrockenlegung von innen und außen, mit der Sie sich, Ihre Familie oder Ihre Mieter vor gesundheitsschädlichen Einwirkungen durch Schimmel schützen müssen, kostet viele Tausende Euro.
Versteckte Mängel beim Hausverkauf beziehen sich aber auch oft auf die Haustechnik. Es wird für Sie kaum nachweisbar sein, wenn beispielsweise die unterlassene Wartung und Reinigung der Heizungsanlage durch den Vorbesitzer die Lebensdauer der Heizzentrale verkürzt hat.
Somit ist diese neue Police sehr vorteilhaft für baldige Hauskäufer, so dass auch im Nachhinein das Traumhaus ein Traumhaus bleibt und nicht zu einer Schuldenfalle wird.

Tipps für Wohnungseigentümer bei der Mieterauswahl

Die Nachfrage nach Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen ist ungebrochen. Der Wohnungseigentümer kann oft aus einem riesigen Pool aus Bewerbern wählen und hat dabei die Qual der Wahl. Die folgenden Tipps sollen helfen, die größten Hürden bei der Mieterauswahl zu umgehen.

Sollte der Wohnungseigentümer einen Makler beauftragen

Die Frage, ob man für die Vermarktung der Wohnung einen Makler engagiert oder nicht ist nicht gerade zuletzt durch die Politik angestoßene Diskussion relevanter denn je. Da es sich bisher jedoch noch um einen Gesetzesentwurf handelt, soll der Punkt aktuell noch außer Acht gelassen werden.

Generell gilt, dass bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision (Courtage) an den Makler gezahlt wird. Diese ist für gewöhnlich vom Mieter zu übernehmen. Demnach entstehen für den Eigentümer/ Vermieter keine Nachteile und kein zusätzlicher Aufwand.

Jedoch kann diese Courtage, die i.d.R. etwa zwei Monatskaltmieten beträgt, potenzielle Mieter abschrecken. Wiedermal zeigt sich, wie wichtig die Lage eine Immobilie ist. In Gebieten mit niedriger Nachfrage kann die Courtage mitunter ein Grund für eine längere Dauer bis zur Vermietung sein. In Großstädten und Ballungsräumen gilt eine Courtage jedoch inzwischen eher als Standard und wird von den meisten Mietern hingenommen.

Bonitätscheck als Hilfe für den Wohnungseigentümer

Sobald man einen Pool an Bewerbern zusammen hat, gilt es den geeignetsten auszuwählen. Ein Aspekt der dabei behilflich ist, ist der Bonitätscheck. Dieser wird von externen Dienstleistern angeboten. Die bekanntesten sind die Schufa und Arvato. Alternativ kann man die Mietinteressenten bitten, ihre eigene Auskunft vorzulegen

Auch hier kann ein Makler behilflich sein. Dieser hat oft bereits Erfahrungen und bezüglich eines Bonitätschecks gesammelt. Eine Auskunft schützt zwar nicht komplett vor einem Mietausfall. Jedoch kann sich der Wohnungseigentümer so einen ersten Überblick verschaffen und ungeeignete Kandidaten von vornerein aussortierten. Einen genaueren Eindruck kann man sich anschließend bei einem persönlichen Gespräch verschaffen.

Abschließende Tipps

Häufig kann die Beauftragung eines Maklers vieles für den Wohnungseigentümer erleichtern. Ein Makler kann alle wichtigen Aufgabe die bei einer Vermietung anfallen übernehmen. Durch seine Berufserfahrung kann er potenzielle Mieter oft schneller überprüfen und überprüfen und eine Aussage darüber treffen, ob ein Mieter geeignet ist oder nicht.

Des weiteren übernimmt dieser neben der Inserierung in die gängigen Immobilienportale auch die nötigen Checks und die korrekte Gestaltung von Mietverträgen.

Der Wettkampf um die Mietpreisbremse und die Neuregelungen auf dem Immobilienmarkt

Im Koalitionsvertrag wurden einige Neuregelungen auf dem Immobilienmarkt festgehalten. Nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch das Bestellerprinzip und die Absenkung der Modernisierungsumlage sorgen für viel Diskussionsstoff. Der erste Gesetzentwurf für die Mietpreisbremse soll laut dem Verbraucher- und Justizminister Maas (SPD) im März 2014 stehen. Maas verlangt deswegen von den Bundesländern eine Benennung der Gebiete, die von einer Mietpreisbremse betroffen sein werden. Die CDU und CSU möchte weitergehend, dass die Länder zeitgleich einen Maßnahmenplan für den Wohnungsneubau in diesen Gebieten einreichen.

Der Wettkampf zwischen den Koalitionspartner um die Mietpreisbremse

Nicht nur die Verbände kämpfen darum die Mietpreisbremse abzuwenden, sondern es entfacht auch ein koalitionsinterner Kampf darum, wie schnell die Umsetzung von statten geht. Der „Wettlauf zwischen Bau- und Justizministerium, wer am schnellsten die Mietpreisbremse angeht, widerspricht den klaren Vorgaben des Koalitionsvertrags“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW. Diesen Vorwurf begründet er damit, dass durch die zu schnelle Einführung der Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Orientierung  nicht erfolgreich umgesetzt werden kann. Er bezweifelt, dass eine losgelöste Betrachtung der Mietpreisbremse langfristig zum „Bündnis für Wohnen“ beiträgt.

Der IVD kämpft weiter gegen die Mietpreisbremse

In einer Umfrage von 1873 Immobilienexperten kam heraus, dass diese davon ausgehen, dass eine Mietpreisebremse zu einer Absenkung  der Neubaupläne führt. Der IVD sieht Anzeichen, dass Investitionen rückgängig gemacht werden oder anstelle neuer Mietwohnungen der Bau von Eigentumswohnung bevorzugt wird. Prognostiziert wird weiter, dass die Modernisierung bei einem Mieterwechsel nur noch 12,8% der Wohnungen betreffen werden. Momentan wird jede 5. Wohnung saniert. Dies würde weder dem Plan der Bundesregierung für ein soziales Wohnen, noch die Investitionstätigkeit stärken.

Aufgrund dessen konzipiert der IVD mit mehreren anderen Verbänden der Wohnungswirtschaft einen Gegenvorschlag zur Mietpreisbremse. IVD Präsident Kießling rechnet spätestens im 2.Quartal mit einer Anhörung der Verbände, um den Alternativvorschlag vorzustellen.

Energetische Baumaßnahmen

Laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest zieht jeder siebte Bundesbürger eine energetische Sanierung- beziehungsweise Modernisierung in den kommenden 2 Jahren in Erwägung. Damit Sie informiert sind, welche energetische Baumaßnahmen möglich sind und wie Sie eventuell eine Förderung erhalten, informiert Sie dieser Artikel über alle wichtigen grundlegenden Informationen  rund um das Thema energetische Baumaßnahmen.

Was ist energetisches Bauen und Sanieren?

Energetische Baumaßnahmen umfassen den Neubau eines Hauses sowie Sanierungen von bestehender Bausubstanz nach den gesetzlichen Vorgaben der EnEV zur Steigerung der Energieeffizienz. Die Maßnahmen betreffen:

• Dämmung von Fassade und Dach
• Einbau neuer Fenster
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Nachrüstung der Dämmung von nicht gedämmten Rohrleitungen in unbeheizten Räumen
• Isolierung der Kalt- und Warmwasserleitungen gegen ungewollte Erwärmung beziehungsweise gegen Wärmeverlust

Was ist die EnEV?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) basiert auf dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und hat seit 2009 Gültigkeit. Der Gesetzgeber schreibt bautechnische Standards vor, an die Eigentümer von Wohn- und Bürogebäuden sowie teilweise auch Betrieben gebunden sind. Das Ziel für Bauherren, Wohnungs- und Hauseigentümer ist, den Betriebsenergieverbrauch so effizient wie möglich zu realisieren. Der aktuelle Wert der geforderten Einsparung für den Warmwasser-, Heizungs- und Energiebedarf wird je Objekt ermittelt.
Die gesetzlichen Bestimmungen der Energieeinsparverordnung besagen, dass die Anforderungen an die Energieeffizienz sowohl Neubauten als auch Modernisierungen an Altbauten betreffen. Dachböden müssen, je nach Raumnutzung, eine Wärmedämmung erhalten.

Vorteile der Modernisierungen

Die Sanierungen oder der Neubau eines Energie-Effizienz-Hauses bringen folgende Vorteile für den Nutzer:

• Warme, trockene Außenwände
• Dichte Fenster
• Moderne Heizungs- und Lüftungstechnik
• Optimales Raumklima
• Spürbar niedrigerer Energiebedarf
• Kostensenkung für Warmwasser und Heizung
• Weniger Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase

 

Energetische Baumaßnahmen für Ihre Immobilie

Ein umweltbewusstes Verhalten zahlt sich in den energetischen Baumaßnahmen nachhaltig aus. Ihr Haus erhält eine Wertsteigerung sowie optische Aufwertungen und Sie erleben einen erweiterten Wohnkomfort. Die Nutzung erneuerbarer Energiequellen ist eine clevere Lösung, um Strom und Wärme fast zum „Nulltarif“ zu erhalten. Der Einsatz von Solarthermie-Anlagen wird mit staatlichen Zuschüssen gefördert.

Je nach Alter und Zustand Ihres Hauses können Sie die Energiekosten durch energetische Baumaßnahmen deutlich senken. Wird beispielsweise ein modernes Öl-Brennwertgerät eingesetzt und zusätzlich Solarthermie eingebunden, kann bis zu vierzig Prozent Energie eingespart werden. Weniger Öl und Gas wird mit Kombi-Anlagen benötigt. Die erzeugte Wärme dient zur Warmwasseraufbereitung und zur Unterstützung der Zentralheizung.
Heizkosten können außerdem mit alternativen Wärmequellen, wie Kaminöfen, gesenkt werden. Energieeffiziente Wärmepumpen oder Erdgas-Brennwerttechnik sind umweltschonend und der Einbau wird mit dem „Klimabonus“ aus dem Förderprogramm belohnt.

Die energetischen Baumaßnahmen sollten auch die „Problemzonen“ im Ober- und Untergeschoss berücksichtigen. Für etwa fünfzehn Prozent des Energieverlustes im Eigenheim ist der Keller verantwortlich, etwa ein Drittel Energieverlust erfolgt im Dachbereich. Bei der Verwendung der verschiedenen Baumaterialien zur Dämmung sollten Sie auf schadstofffreies und allergenarmes Wohnen denken.

Staatliche Förderung für energieeffizientes Sanieren

KfW (Kreditinstitut für Wiederaufbau) bietet attraktive Förderdarlehen für energetische Baumaßnahmen an. Das gilt auch für denkmalgeschützte Gebäude. Die KfW-Bank fördert ebenso Dämmarbeiten an Häusern, die vor 1995 erbaut wurden.
Je umfangreicher die Sanierung ist, umso höher ist die finanzielle Unterstützung. Welches Förderungsprogramm für Sie zutrifft, hängt von den konkreten Baumaßnahmen ab.

 

Den Umzug planen – was sind alles Einzugskosten?

Bei der Planung des Umzugs ist nicht nur die Wohnungssuche nervenaufreibend, sondern auch die Finanzierung des ganzen Umzuges. Neben den Auszugskosten wie eventuelle Renovierungskosten entfallen vor allem sehr hohe Kosten für den Einzug, die sogenannten Einzugskosten. Zu ihnen gehören die Kaution, die Kosten für den Umzug und gegebenenfalls auch die Provision für den Immobilienmakler. Besonders in Regionen, in denen der Wettbewerb um Wohnung besonders hoch ist wie Hamburg, München oder Köln, können die Einzugskosten ein großes Loch ins Portemonnaie reißen.

Die Kaution und Maklerprovision als Einzugskosten

Die Einzugskosten für Kaution und Maklerprovision stehen in einem direkten Zusammenhang mit der gemieteten Wohnung, da sie sich aus der Kaltmiete errechnen. Dies ist der Mietpreis je Quadratmeter Wohnfläche, und zwar ohne Neben- beziehungsweise Betriebskosten sowie ohne Energiekosten für Strom und Heizung. Die Kaltmiete ist der eigentliche Indikator für die Wohnung. Der richtet sich unter anderem danach, ob es sich um eine Alt-, eine Mittel- oder eine Neubauwohnung handelt. Der örtliche Mietspiegel mit seinen statistischen Vergleichsmieten gibt Aufschluss darüber, ob das allgemeine Mietniveau normal, niedrig oder eher höher ist. Die Einzugskosten in Hamburg sind aufgrund des hohen Mietniveaus nicht zu unterschätzen. Speziell die häufig anfallenden Maklerprovisionen sind ein großer Faktor bei der Suche nach der passenden Wohnung. Die Maklerprovision und die Mietkaution betragen jeweils zwei Monatskaltmieten. Bei der Provision kommt noch die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu. Je höher der Nettobetrag ist, umso höher ist auch die Mehrwertsteuer. Für den Mieter als Endverbraucher ist das eine spürbare Mehrausgabe.

Die Berechnung der Abschlagszahlungals Grundlage der Einzugskosten

Beim Einzug in eine Wohnung setzt der Energieversorger die monatlichen Abschlagszahlungen für Strom und Heizung in vielen Fällen sehr niedrig an. Grundlage ist mangels Erfahrungswerten nicht der Verbrauch, sondern ein rechnerischer Durchschnittswert anhand der Wohnfläche. Das schont die Liquidität zum Einzugszeitpunkt. Ein Jahr später folgt die Endabrechnung mit einer dementsprechend hohen Nachzahlung.

Der Umzug als zentraler Kostenfaktor beim Umzug

Das Umzugsunternehmen berechnet in einem unverbindlichen Kostenvoranschlag die voraussichtlichen Umzugskosten. Hier hat der Auftraggeber die Möglichkeit, aus mehreren Angeboten das günstigste auszuwählen. Verglichen werden müssen die angegebenen Mannstunden sowie die Stundensätze für die Mitarbeiter. Diese werden nach deren Qualifikation berechnet und sind unterschiedlich hoch. Auch auf die Höhe der Umzugsversicherung ist zu achten. Sie muss mit der Summe der eigenen Hausratversicherung korrespondieren und notfalls privat aufgestockt werden. Letztendlich muss mit der eigenen Hausratversicherung abgestimmt werden, dass für einen kurzen Übergangszeitraum sowohl die bisherige als auch die zukünftige Wohnung der Versicherungsort ist.