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Police gegen versteckte Mängel – Schutz der Hauskäufer –

Gefahr beim Hauskauf

Als Hauskäufer werden Sie sicher glücklich sein, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht. Ihre Lage ist optimal und die Raumaufteilung lässt sich mit einem lediglich geringen Aufwand so verändern, wie Sie sich Ihr zukünftiges Haus vorstellen. Der Anstrich auf der Fassade ist fast noch wie neu und alle Wärmeschutzmaßnahmen sind bereits erfüllt worden. Ist dies ein optimaler Kauf, wenn nun auch noch der Kaufpreis Ihren Vorstellungen entspricht? Eigentlich ja, aber seien Sie vorsichtig, denn auch beim Hausverkauf wird wissentlich getrickst oder unwissentlich gehandelt.

Vorteile einer Police gegen versteckte Mängel

Jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus verkaufen will oder muss, will selbstverständlich einen möglichst hohen Erlös erzielen. Deshalb bringt er sein bisheriges Eigentum noch einmal auf Hochglanz, bevor er den Verkauf einleitet. Diese Arbeiten sollen jedoch möglichst nicht viel kosten, denn sie schmälern seinen Gewinn. Erst einige Zeit später treten Schäden und versteckte Mängel wieder zutage und bei der Nachweispflicht wird es sehr schwierig sein zurückzuführen, ob diese auf den Vorbesitzer zurückzugehen.

Vor welchen Mängel schützt die Police

Sichern Sie sich ab gegen diese verdeckten Mängel. Eine solche Police ist eine Neuheit auf dem Markt der Versicherungen. Sie schützt Sie davor, dass diese Mängel zu horrenden, nachträglichen Kosten führen, wenn Sie ohnehin mit dem Immobilienkauf Ihr Budget gerade stark belastet haben.
Die häufigste Ursache von Mängeln sind Mauerwerksdurchfeuchtungen im Kellerbereich, bei denen die Wände im Kellerbereich durch eine neue Innendämmung oder andere Wandverkleidungen trocken erscheinen. Bei fachlich gut ausgeführter Arbeit dauert es mindestens ein Jahr bevor sich die Durchfeuchtung wieder bemerkbar macht. Die erforderliche Mauerwerkstrockenlegung von innen und außen, mit der Sie sich, Ihre Familie oder Ihre Mieter vor gesundheitsschädlichen Einwirkungen durch Schimmel schützen müssen, kostet viele Tausende Euro.
Versteckte Mängel beim Hausverkauf beziehen sich aber auch oft auf die Haustechnik. Es wird für Sie kaum nachweisbar sein, wenn beispielsweise die unterlassene Wartung und Reinigung der Heizungsanlage durch den Vorbesitzer die Lebensdauer der Heizzentrale verkürzt hat.
Somit ist diese neue Police sehr vorteilhaft für baldige Hauskäufer, so dass auch im Nachhinein das Traumhaus ein Traumhaus bleibt und nicht zu einer Schuldenfalle wird.

Tipps für Wohnungseigentümer bei der Mieterauswahl

Die Nachfrage nach Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen ist ungebrochen. Der Wohnungseigentümer kann oft aus einem riesigen Pool aus Bewerbern wählen und hat dabei die Qual der Wahl. Die folgenden Tipps sollen helfen, die größten Hürden bei der Mieterauswahl zu umgehen.

Sollte der Wohnungseigentümer einen Makler beauftragen

Die Frage, ob man für die Vermarktung der Wohnung einen Makler engagiert oder nicht ist nicht gerade zuletzt durch die Politik angestoßene Diskussion relevanter denn je. Da es sich bisher jedoch noch um einen Gesetzesentwurf handelt, soll der Punkt aktuell noch außer Acht gelassen werden.

Generell gilt, dass bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision (Courtage) an den Makler gezahlt wird. Diese ist für gewöhnlich vom Mieter zu übernehmen. Demnach entstehen für den Eigentümer/ Vermieter keine Nachteile und kein zusätzlicher Aufwand.

Jedoch kann diese Courtage, die i.d.R. etwa zwei Monatskaltmieten beträgt, potenzielle Mieter abschrecken. Wiedermal zeigt sich, wie wichtig die Lage eine Immobilie ist. In Gebieten mit niedriger Nachfrage kann die Courtage mitunter ein Grund für eine längere Dauer bis zur Vermietung sein. In Großstädten und Ballungsräumen gilt eine Courtage jedoch inzwischen eher als Standard und wird von den meisten Mietern hingenommen.

Bonitätscheck als Hilfe für den Wohnungseigentümer

Sobald man einen Pool an Bewerbern zusammen hat, gilt es den geeignetsten auszuwählen. Ein Aspekt der dabei behilflich ist, ist der Bonitätscheck. Dieser wird von externen Dienstleistern angeboten. Die bekanntesten sind die Schufa und Arvato. Alternativ kann man die Mietinteressenten bitten, ihre eigene Auskunft vorzulegen

Auch hier kann ein Makler behilflich sein. Dieser hat oft bereits Erfahrungen und bezüglich eines Bonitätschecks gesammelt. Eine Auskunft schützt zwar nicht komplett vor einem Mietausfall. Jedoch kann sich der Wohnungseigentümer so einen ersten Überblick verschaffen und ungeeignete Kandidaten von vornerein aussortierten. Einen genaueren Eindruck kann man sich anschließend bei einem persönlichen Gespräch verschaffen.

Abschließende Tipps

Häufig kann die Beauftragung eines Maklers vieles für den Wohnungseigentümer erleichtern. Ein Makler kann alle wichtigen Aufgabe die bei einer Vermietung anfallen übernehmen. Durch seine Berufserfahrung kann er potenzielle Mieter oft schneller überprüfen und überprüfen und eine Aussage darüber treffen, ob ein Mieter geeignet ist oder nicht.

Des weiteren übernimmt dieser neben der Inserierung in die gängigen Immobilienportale auch die nötigen Checks und die korrekte Gestaltung von Mietverträgen.

Mietfactoring

Mietfactoring ist eine geeignete Strategie, um dem Vermieter den Schutz vor einem Mietausfall zu garantieren. Factoring kann im Deutschen als Rechnungserstellung übersetzt werden. Der Forderungsberechtigte einer Mietzahlung überträgt sein Forderungsrecht an eine Rechnungsstelle, die für ihn die Mietzahlung abzüglich einer Gebühr garantiert, auch wenn die Mietzahlung eine gewisse Zeit gegenüber der Factoring-Stelle ausbleiben sollte. Mit dem Factoring der Miete ist also eine Ausfallsicherheit verbunden, da im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters der Mietfactoring-Vertragspartner diese Zahlung garantiert.

Mietfactoring anstelle einer Mietausfallversicherung

 
Leider ist zu beobachten, dass die Zahl der zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mieter zunimmt. Insbesondere Arbeitslosigkeit, Scheidungen oder sonstige persönlichen Schwierigkeiten des Mieters halten diesen von der für ihn verbindlichen Mietzahlung ab. Da das deutsche Mietrecht sehr mieterfreundlich ist, können diese säumigen Mietzahlungsverweiger nicht direkt vor die Tür gesetzt werden. Hat der Wohnungsbesitzer hingegen das Factoring der Mietzahlung nach außen verlagert, dann ist er gegenüber dem Ausfall der Miete abgesichert. Das Factoring der Mieten ist eine gute Alternative zur Mietausfallversicherung.

Die Leistungen des Mietfactorings und seine Grenzen

 
Die Absicherung eines Mietausfalls wird dadurch umgesetzt, dass der Eigentümer der Mietsache seine Forderungen gegenüber dem Mieter an die Factoring-Gesellschaft abtritt. Diese übernimmt damit das Risiko für ausbleibende Mietzahlungen und erhebt hierfür eine moderate Gebühr. Üblicherweise werden diese Abtretungsverträge nur für eine gewisse Zeit abgeschlossen. Erfährt der Eigentümer der Mietsache von der säumigen Zahlung, dann kann er zeitnah die rechtlich zulässigen Wege einschlagen, um sich des Mieters zu entledigen. Während dieser Zeit, bei dem die Mieter häufig auch die weiteren Mietzahlungen unterlassen, ist er noch über die Factoring-Gesellschaft und ihre Mietersatzzahlungen abgesichert. Der Haus- oder Wohnungsbesitzer sollte aber darauf achten, dass das Verfahren zur Kündigung und Räumung des säumigen Mieters schnell umgesetzt wird, damit er nicht nach Ablauf der Vertragsfrist des Factorings wieder mit dem Risiko fehlender Mietzahlungen belastet ist.

Wie schütze ich mich als Vermieter vor einem Mietausfall

Bei der Suche eines Mieters legt man als Vermieter neben der Persönlichkeit des zukünftigen Mieters natürlich auch auf dessen Liquidität einen hohen Wert. Jedoch kann es in einigen Situationen passieren, dass es zu einem Mietausfall kommt. Im schlimmsten Fall liegt dieser verursacht in sogenannten Mietnomaden, die weniger Miete bezahlen beziehungsweise gar keine und dann vorzeitig die Wohnung räumen. In der Regel basiert der Mietausfall aber in einem Mieter, der nur zeitweise aufgrund einer Zwangslage nicht bezahlen kann. Das Risiko, das Mietausfallwagnis, hat zwangsläufig der Vermieter als Gläubiger.

Minimierung des Mietausfallwagnisses bei der Vertragsunterzeichnung

 

Er hat verschiedene Möglichkeiten zur Minimierung oder Eingrenzung eines Mietausfalls. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages wird die Mietkautionszahlung fällig. Sie kann im gegenseitigen Einvernehmen wahlweise als Bürgschaft oder als Geldzahlung geleistet werden. Eine Kautionsbürgschaft ist für den Vermieter ebenso sicher und im Übrigen mit weniger Verwaltungsaufwand verbunden.

Die Mietausfallversicherung

 

Wie vieles andere, so lässt sich auch das Risiko eines Mietausfalls versichern. Die Mietausfallversicherung bezieht sich auf die Kaltmiete, also auf die Miete je Quadratmeter Wohnfläche ohne die Neben- oder Betriebskosten. Versicherbar ist beispielsweise ein Mietausfall in Höhe von sechs, zwölf oder mehr Monatsmieten. Der Vermieter sollte mehrere Versicherungsangebote vergleichen und besonders darauf achten, wann welche Leistungen erbracht werden oder auch nicht. Formulierungen im Konjunktiv müssen nachdenklich machen, ebenso wie jeglicher Ermessensspielraum des Versicherers bei der Leistungspflicht. Eventuelle Leistungsausschlüsse müssen auf ein Mindestmaß reduziert sein, um einen möglichst umfassenden Versicherungsschutz zu gewährleisten.

Mietforderungen über Factoring Verträge

 

Der Rahmenvertrag mit einem Factoring-Unternehmen bietet die vertragliche Chance, dass offene Mietforderungen aufgekauft werden. Der Vermieter hat durch das Factoring einen deutlichen Einnahmeverlust, zusätzlich zu den mit dem Factoring-Vertrag verbundenen Kosten. Miet-Factoring eignet sich eher für professionelle Vermieter als für private Einzelvermieter, denen ist am ehesten mit einem solventen Mieter gedient.

Die Vormieterbescheinigung sowie ein Nachweis über das regelmäßige Monatseinkommen sind aussagefähig und vertrauensbildend. Eine Schufa-Selbstauskunft des Mieters sagt nichts über seine Einnahmesituation aus. Die eine oder andere Negativeintragung sollte kein Hindernis für den Mietvertragsabschluss sein. Ein Telefonat mit dem vorherigen Vermieter sagt meistens deutlich mehr über den Mieter. Und als eine letzte Lösung kann der Vermieter noch die Mietkaution mit der Mietforderung verrechnen.

 

Moderne Glasarchitektur beim Dachausbau

Derzeitig steigt der Trend zum Bau von Glasdächern. Dies liegt vor allem an den Vorteilen wie die bessere Versorgung mit Tageslicht und einer zuverlässigeren  Isolation. Neben diesen Qualitätsmerkmalen ist aber auch das besondere Aussehen von Glasdächern eine Begründung für den neuerlichen Trend.

Qualitätsmerkmale bei Glasdächern

 

Aber trotz aller Vorteile, gibt es einige Faktoren bei dem Bau von Glasdächern zu beachten, so zum einem die Qualität der Gläser. Es steht außer Frage, dass das Glas, welches zur Verwendung eines Glasdaches genutzt werden soll, stabil sein muss. Eine mehrfache Verglasung sollte daher Pflicht sein. Dies dient ebenfalls dem Lärmschutz. Dazu sollten der Rahmen und das Gestell des Daches wetterbeständig und robust sein.

Vier verschiedene Glasdachvariationen

 

Neben diesen Qualitätsforderungen sollte der Nutzen des Daches klar sein, bevor man sich für ein Modell eines Glasdaches entscheidet. So kann beispielsweise eine Glaskuppel nur schwer mit einem Lüftungsflügel kombiniert werden, hat aber dafür durch seine höchstanspruchsvolle Geometrie einen hohen ästhetischen Wert. Die Beleuchtung durch eine Glaskuppel wirkt  sehr prunkvoll und vergrößert den optischen Darstellungswert eines Raumes.

Glasoberlichter bzw. weitreichendere Glasoberlichtbänder sind hingegen sehr leicht mit einem Lüftungsflügel zu kombinieren. Eine bedarfsgerechte und kontrollierte Lüftung in Kombination mit einer geringen Energieemission und einer erhöhten Raumausleuchtung, machen diese Art des Glasdachbaus zu der, in der Industrie am beliebtesten genutzte Form des Dachbaues.

Eine weitere Form der Kombination von optischen Gesichtspunkten und Nutzen von Glasdächern, bieten die Pyramiden Glasdächer. Sie sorgen für eine optimale Beleuchtung und können unter anderem auch als Lüftung genutzt werden. Darüber hinaus gibt es für jeden Geschmack die unterschiedlichsten Variationen der Pyramidenglasdächer.

Zusammenfassend bleibt zu sagen, dass die Art des Glasdaches von den individuellen Wünschen abhängig ist, jedoch Qualität und regelmäßige Sanierungen Pflicht sind, um die Isolation (Energieeffizienz) zu sichern, diverse Schäden – wie zum Beispiel Schäden durch Wetter – zu vermeiden und den Gebäudewert zu erhalten.

Weitere Informationen zum Thema Glasarchitektur finden Sie unter: www.wiga.net