Archiv für Immobilienpreise

Phänomen Immobilienblase: Ursachen und Folgen

Wenn die Immobilienpreise relativ stark oder über einen längeren Zeitraum hinweg steigen, werden meist auch Stimmen laut, die vor der Bildung einer Immobilienblase warnen. Wenn Sie selbst Immobilien besitzen, sollten Sie steigende Immobilienpreise deshalb immer auch zum Anlass nehmen, ihr Portfolio zu überprüfen. Bilden Sie sich kritisch eine Meinung darüber, ob Sie eventuell Immobilien verkaufen sollten, bevor die Preise möglicherweise einbrechen. Dabei ergibt sich allerdings das Problem, dass sich eine Blasenbildung praktisch nicht vorhersagen lässt. Denn erst wenn eine Blase an einem Immobilienmarkt offensichtlich platzt, ist klar, dass sich tatsächlich eine Blase gebildet hatte.

Was ist eine Immobilienblase?

Dies gilt übrigens nicht nur für Immobilien, sondern auch für Spekulationsblasen in allen anderen Märkten. Definieren lässt sich eine solche Spekulationsblase als eine deutliche Überbewertung der entsprechenden Güter, die sich innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraumes durch einen rasanten Verfall der Preise normalisiert. Dieser Preisverfall wird dann als „Platzen“ der Blase bezeichnet. Die Schwierigkeit besteht jedoch darin, im Vorfeld einigermaßen sicher zu beurteilen, ob sich in einem gestiegenen Preisniveau tatsächlich schon eine Überbewertung ausdrückt, oder ob die höheren Preise fundamental noch gerechtfertigt sind. Steigen beispielsweise in einem bestimmten Immobilienmarktsegment die Mieten, weil mehr Fläche nachgefragt als angeboten wird, dann erzielen Investoren mit ihren Immobilien auch höhere Erträge, was sich wiederum in steigenden Immobilienpreisen ausdrückt. Hierbei handelt es sich jedoch um einen fundamental begründeten Preisanstieg und nicht um eine Blasenbildung.

Fiskalinduzierte und Kreditinduzierte Immobilienblasen

Wird die Nachfrage – und in der Folge auch der Preisanstieg – jedoch allein oder zumindest in wesentlichen Teilen durch steuerliche Anreize stimuliert, kann es schnell zu einer Blasenbildung kommen. In diesem Fall wird von einer fiskalinduzierten Immobilienblase gesprochen. Ein typisches Beispiel für eine solche fiskalinduzierte Blase waren die zahlreichen Immobilieninvestitionen in den Bundesländern nach der Wiedervereinigung Deutschlands, die oftmals allein durch die Aussicht auf Steuervorteile motiviert waren, ohne dass die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investments hinreichend geprüft wurde. Ein ähnlicher Effekt kann eintreten, wenn niedrige Kreditzinsen oder eine relativ großzügige Kreditvergabepraxis von Banken dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien deutlich steigt und auch die Preise immer weiter nach oben treibt. Dieses Phänomen wird als kreditinduzierte Blasenbildung bezeichnet.

Fallen die jeweiligen Auslöser einer Blasenbildung weg, weil zum Beispiel steuerliche Anreize durch die Politik wieder beseitigt werden oder die Zinsen steigen, hat das meist einen enormen Preisverfall zur Folge, so dass die Blase platzt.

Bewertung des Preisanstiegs auf dem Immobilienmarkt

Wenn Sie unsicher sind, ob Sie Immobilien verkaufen oder noch weitere Preissteigerungen „mitnehmen“ sollten, empfiehlt es sich also, die Ursachen des Preisanstiegs etwas genauer unter die Lupe zu nehmen. Können Sie nicht genug fundamentale Gründe dafür erkennen und haben Sie den Verdacht, dass sich gerade eine kredit- oder fiskalinduzierte Blase bildet, dann sollten Sie handeln, ehe es zu spät ist und Sie keine angemessenen Verkaufserlöse mehr erzielen können. Denn wer zu spät handelt und beim Platzen einer Blase nicht mit Verlust verkaufen will, braucht in der Regel einen langen Atem, um eine spätere Markterholung abwarten zu können.

Wohnungsnachfrage steigt weiterhin, während die Zinsen niedrig bleiben!

Für das Jahr 2012 prognostiziert der Immobilienverband Deutschland (IVD), einen grundsätzlich positiven Trend für die deutsche Immobilienwirtschaft.  Insbesondere für den Standort Deutschland sprechen hier die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. So wird für die inländische Wirtschaft 2012 ein stabiles Wachstum vorausgesagt, zudem sprechen ein moderates Preisniveau und niedrige Zinsen für die Attraktivität deutscher Wohnimmobilien.

Zu Beginn des Jahres 2011 lag das Zinsniveau noch über eine Marke von vier Prozent, nachdem zum Ende des Jahres ein Abwärtstrend zu erkennen ist, lässt sich für das Jahr 2012 kaum mit einem weiterer Zinsanstieg über dem bisherigen Niveau rechnen.

Auf der anderen Seite kann für das Jahr 2012 mit einem weiteren Preisanstieg für deutsche Immobilien gerechnet werden. Begründet liegt dies darin, dass Wohnungen in Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin als günstig erachtet werden, jedoch ist von einer erhöhten Nachfrage durch Immobilienkäufer auszugehen.

Der IVD geht weiterhin davon aus, dass auch die Mieten im Jahr 2012 weiterhin steigen. Damit setzt sich der Trend aus 2011 für die Mietpreisentwicklung im Jahr 2012 weiter fort. „Auch im kommenden Jahr wird es bei den Mieten keine Trendumkehr geben“, prognostizierte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Als Ursache für diese Entwicklung, ist vor allem das rasche Nachfragewachstum für Immobilien auf der einen Seite aber dem auf der anderen Seite langsamen Anstieg des Angebots zu sehen. Allerdings ist z.B. für den Wohnungsneubau ein nachhaltiger Wendepunkt erreicht, so lässt sich für die Jahre 2010 und 2011 ein stetiger Anstieg der Baugenehmigungen feststellen.

Die steigende Nachfrage und die langsam nachziehende Bedarfsdeckung deutschen Wohnungsimmobilien, liefern optimale Bedingungen für eine sichere und von potenziellen Investoren geschätzt Anlage. So wird auch für das Jahr 2012, ein positiver Trend für deutsche Immobilien als Kapitalanlage, prognostiziert.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis von Häusern?

Es sind vor allem die Grundstückspreise, die die unterschiedlichen Immobilienpreise erklären. Die Preisunterschiede sind nicht nur zwischen den Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt am Main sehr groß, sondern auch in den einzelnen Stadtteilen der Großstädte. Schauen Sie daher genau, ob Ihr Stadtteil von der Lage her eher als einfach, mittel, gut oder sehr gut gilt und welche Grundstückspreise damit verbunden sind.

Überlegen Sie, ob Ihr Stadtteil in Zukunft noch begehrter werden könnte, weil z.B. neue Schulen, Cafés, Einkaufszentren, etc. eröffnen oder ob der Stadtteil eher verödet. Ein potentieller Käufer spekuliert beim Kauf einer Immobilie in der Regel auf eine Wertsteigerung in den Folgejahren bzw. wenigstens den Wert erhalten zu können.

Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich

Liegt Ihre Immobilie an einer lauten Straße, so sind Preisabschläge von 10-20 Prozent keine Seltenheit. Befindet sie sich in einer eher ruhigen Anliegerstraße, aber in unmittelbarer Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Parks, öffentlichen Verkehrsmitteln, etc., wirkt sich dies positiv auf den Wert der Immobilie aus. Besonders aufwertend sind die Nähe zu Wasser- und Grünflächen sowie das direkte architektonische Umfeld aus.

Genauso wichtig ist es sich über die in Zukunft zu erwartende Entwicklung eines Stadtteils zu informieren. Anhaltspunkte für die Entwicklung eines Stadtteiles sind zum einen städtebauliche Großprojekte wie z.B. der Bau der Elbphilharmonie in der Hafencity in Hamburg, als auch die Freigabe von Flächen von Investoren, damit sich neue Industrien und Unternehmen ansiedeln können. Gibt es darüber hinaus eine Vielzahl von kleineren Bauprojekten und permanenten Veränderungen in den einzelnen Stadtteilen, die anzeigen, ob ein Stadtteil sich positiv entwickelt oder nicht. Dazu können die Eröffnung oder Schließung eines Kinos, Einkaufcenters, Theaters etc. zählen genauso wie die Renovierung von Fassaden durch Privatinvestoren oder die Neugestaltung eines Bahnhofs.

Letztlich geht es darum festzustellen, ob ein Stadtteil begehrter wird und deswegen dort mehr Menschen wohnen möchten oder ob das Gegenteil zutrifft. Im ersten Fall werden die Immobilienpreise steigen, im zweiten Fall werden sie fallen.