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Der Wettkampf um die Mietpreisbremse und die Neuregelungen auf dem Immobilienmarkt

Im Koalitionsvertrag wurden einige Neuregelungen auf dem Immobilienmarkt festgehalten. Nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch das Bestellerprinzip und die Absenkung der Modernisierungsumlage sorgen für viel Diskussionsstoff. Der erste Gesetzentwurf für die Mietpreisbremse soll laut dem Verbraucher- und Justizminister Maas (SPD) im März 2014 stehen. Maas verlangt deswegen von den Bundesländern eine Benennung der Gebiete, die von einer Mietpreisbremse betroffen sein werden. Die CDU und CSU möchte weitergehend, dass die Länder zeitgleich einen Maßnahmenplan für den Wohnungsneubau in diesen Gebieten einreichen.

Der Wettkampf zwischen den Koalitionspartner um die Mietpreisbremse

Nicht nur die Verbände kämpfen darum die Mietpreisbremse abzuwenden, sondern es entfacht auch ein koalitionsinterner Kampf darum, wie schnell die Umsetzung von statten geht. Der „Wettlauf zwischen Bau- und Justizministerium, wer am schnellsten die Mietpreisbremse angeht, widerspricht den klaren Vorgaben des Koalitionsvertrags“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW. Diesen Vorwurf begründet er damit, dass durch die zu schnelle Einführung der Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Orientierung  nicht erfolgreich umgesetzt werden kann. Er bezweifelt, dass eine losgelöste Betrachtung der Mietpreisbremse langfristig zum „Bündnis für Wohnen“ beiträgt.

Der IVD kämpft weiter gegen die Mietpreisbremse

In einer Umfrage von 1873 Immobilienexperten kam heraus, dass diese davon ausgehen, dass eine Mietpreisebremse zu einer Absenkung  der Neubaupläne führt. Der IVD sieht Anzeichen, dass Investitionen rückgängig gemacht werden oder anstelle neuer Mietwohnungen der Bau von Eigentumswohnung bevorzugt wird. Prognostiziert wird weiter, dass die Modernisierung bei einem Mieterwechsel nur noch 12,8% der Wohnungen betreffen werden. Momentan wird jede 5. Wohnung saniert. Dies würde weder dem Plan der Bundesregierung für ein soziales Wohnen, noch die Investitionstätigkeit stärken.

Aufgrund dessen konzipiert der IVD mit mehreren anderen Verbänden der Wohnungswirtschaft einen Gegenvorschlag zur Mietpreisbremse. IVD Präsident Kießling rechnet spätestens im 2.Quartal mit einer Anhörung der Verbände, um den Alternativvorschlag vorzustellen.

Energetische Baumaßnahmen

Laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest zieht jeder siebte Bundesbürger eine energetische Sanierung- beziehungsweise Modernisierung in den kommenden 2 Jahren in Erwägung. Damit Sie informiert sind, welche energetische Baumaßnahmen möglich sind und wie Sie eventuell eine Förderung erhalten, informiert Sie dieser Artikel über alle wichtigen grundlegenden Informationen  rund um das Thema energetische Baumaßnahmen.

Was ist energetisches Bauen und Sanieren?

Energetische Baumaßnahmen umfassen den Neubau eines Hauses sowie Sanierungen von bestehender Bausubstanz nach den gesetzlichen Vorgaben der EnEV zur Steigerung der Energieeffizienz. Die Maßnahmen betreffen:

• Dämmung von Fassade und Dach
• Einbau neuer Fenster
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Nachrüstung der Dämmung von nicht gedämmten Rohrleitungen in unbeheizten Räumen
• Isolierung der Kalt- und Warmwasserleitungen gegen ungewollte Erwärmung beziehungsweise gegen Wärmeverlust

Was ist die EnEV?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) basiert auf dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und hat seit 2009 Gültigkeit. Der Gesetzgeber schreibt bautechnische Standards vor, an die Eigentümer von Wohn- und Bürogebäuden sowie teilweise auch Betrieben gebunden sind. Das Ziel für Bauherren, Wohnungs- und Hauseigentümer ist, den Betriebsenergieverbrauch so effizient wie möglich zu realisieren. Der aktuelle Wert der geforderten Einsparung für den Warmwasser-, Heizungs- und Energiebedarf wird je Objekt ermittelt.
Die gesetzlichen Bestimmungen der Energieeinsparverordnung besagen, dass die Anforderungen an die Energieeffizienz sowohl Neubauten als auch Modernisierungen an Altbauten betreffen. Dachböden müssen, je nach Raumnutzung, eine Wärmedämmung erhalten.

Vorteile der Modernisierungen

Die Sanierungen oder der Neubau eines Energie-Effizienz-Hauses bringen folgende Vorteile für den Nutzer:

• Warme, trockene Außenwände
• Dichte Fenster
• Moderne Heizungs- und Lüftungstechnik
• Optimales Raumklima
• Spürbar niedrigerer Energiebedarf
• Kostensenkung für Warmwasser und Heizung
• Weniger Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase

 

Energetische Baumaßnahmen für Ihre Immobilie

Ein umweltbewusstes Verhalten zahlt sich in den energetischen Baumaßnahmen nachhaltig aus. Ihr Haus erhält eine Wertsteigerung sowie optische Aufwertungen und Sie erleben einen erweiterten Wohnkomfort. Die Nutzung erneuerbarer Energiequellen ist eine clevere Lösung, um Strom und Wärme fast zum „Nulltarif“ zu erhalten. Der Einsatz von Solarthermie-Anlagen wird mit staatlichen Zuschüssen gefördert.

Je nach Alter und Zustand Ihres Hauses können Sie die Energiekosten durch energetische Baumaßnahmen deutlich senken. Wird beispielsweise ein modernes Öl-Brennwertgerät eingesetzt und zusätzlich Solarthermie eingebunden, kann bis zu vierzig Prozent Energie eingespart werden. Weniger Öl und Gas wird mit Kombi-Anlagen benötigt. Die erzeugte Wärme dient zur Warmwasseraufbereitung und zur Unterstützung der Zentralheizung.
Heizkosten können außerdem mit alternativen Wärmequellen, wie Kaminöfen, gesenkt werden. Energieeffiziente Wärmepumpen oder Erdgas-Brennwerttechnik sind umweltschonend und der Einbau wird mit dem „Klimabonus“ aus dem Förderprogramm belohnt.

Die energetischen Baumaßnahmen sollten auch die „Problemzonen“ im Ober- und Untergeschoss berücksichtigen. Für etwa fünfzehn Prozent des Energieverlustes im Eigenheim ist der Keller verantwortlich, etwa ein Drittel Energieverlust erfolgt im Dachbereich. Bei der Verwendung der verschiedenen Baumaterialien zur Dämmung sollten Sie auf schadstofffreies und allergenarmes Wohnen denken.

Staatliche Förderung für energieeffizientes Sanieren

KfW (Kreditinstitut für Wiederaufbau) bietet attraktive Förderdarlehen für energetische Baumaßnahmen an. Das gilt auch für denkmalgeschützte Gebäude. Die KfW-Bank fördert ebenso Dämmarbeiten an Häusern, die vor 1995 erbaut wurden.
Je umfangreicher die Sanierung ist, umso höher ist die finanzielle Unterstützung. Welches Förderungsprogramm für Sie zutrifft, hängt von den konkreten Baumaßnahmen ab.

 

Die neue Energiesparverordnung

Mit der Ablösung der Wärmeschutzverordnung durch die Energiesparverordnung (EnEV) hat die Bundesregierung 2002 begonnen die Bautätigkeit in Deutschland auf die im Kyoto-Protokoll definierten Ziele des Klimaschutzes abzustimmen. Immerhin kommen über 40 % der Schadstoff-Emissionen aus den privaten Haushalten, so dass die energetische Sanierung von Bestandbauten und die energetische Planung von Neubauten ein sehr großes Potenzial für die Reduzierung entsprechender Emissionen darstellt.
Die Anpassung wurde über die jeweils neuen Fassungen der EnEV 2007 und 2009 immer weiter vorangebracht. Mit der nun vierten Fassung (EnEV2014) ist die Bundesrepublik Deutschland in der Lage, bei der Gebäude-Energie sowohl die EU-Richtlinie für 2020 wie auch das Kyoto-Ziel für 2050 zu realisieren.

Welche Maßnahmen sieht die EnEV vor?

Die Ansatzpunkte des Klimaschutzes sind vor allem der Primärenergiebedarf eines Hauses und die Wärmedämmung. Für die Berechnung wurden komplizierte Formeln eingeführt. Eine praktische Größe, die sich leichter nachvollziehen lässt, stellt der Leistungsaufwand für die jährliche Beheizung eines Quadratmeters dar – das sind bei der aktuell gültigen EnEV-Fassung von 2009 im unteren Limit 60 bis 70 kWh. Die Ölheizung eines Einfamilienhauses benötigt dafür durchschnittlich 750 Liter Öl.
Bei der Dämmung geht es nach dem verwendeten Material und den einzelnen Schichten der Bauhülle. Jedes Haus muss seine Energieeffizienz mit dem Energieausweis nachweisen. Die EnEV ist jedoch auch mit einem Förderprogramm gekoppelt, so dass Bauherren zum Erreichen der vorgegebenen Werte Unterstützung erhalten. Mietern bringt die EnEV Vorteile bei den Energiekosten.

Was bringt die EnEV 2014?

Die neue EnEV-Fassung wird am 1. Mai 2014 in Kraft treten. Für Bauanträge, die noch vor diesem Termin gestellt werden, gilt weiter die EnEV 2009. Aber spätestens am 1. Januar 2016 müssen neu gebaute Objekte den bisherigen zulässigen Wert für den Jahres-Primärenergiebedarf um 25 Prozent unterbieten.
Bei den Altbauten sind in diesem Bereich keine wesentlichen Änderungen vorgesehen. Dafür ist hier die Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizkessel zu beachten. Heizungsanlagen, die vor dem Jahr 1985 eingebaut wurden, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Künftig sollen Heizungsanlagen generell spätestens nach 30 Jahren ersetzt werden. Ausnahmen sind derzeit noch Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Geschossdecken beheizter Räume, die an unbeheizte Dachräume grenzen, müssen spätestens bis Ende 2015 gedämmt sein (Ausnahme bei Dachdämmung).
Der Energieausweis weist die Kennwerte künftig in einer von neun Effizienzklassen aus. Bestehende Energieausweise mit der Grün-Rot-Skala behalten jedoch ihre Gültigkeit.

 

Die Entstehung einer neuen Immobilienblase in Großbritannien?

Das Thema der Immobilienblase lässt die Immobilienbesitzer und den Immobilienmarkt nicht zur Ruhe kommen. Beobachter des britischen Immobilienmarktes sehen neue Anzeichen für eine solche Blase.

Eine Immobilienblase oder Spekulationsblase ist eine Überbewertung der entsprechenden Güter, die sich innerhalb einer kurzen Zeit durch einen Preisfall wieder normalisiert. Die Problematik hierbei bildet, dass ein solches Platzen bzw. der Preisfall nicht hundertprozentig vorhersehbar sind. Deshalb werden mit einer bestimmten Spannung die Entwicklungen in Großbritannien verfolgt.

Das in Großbritannien beobachtete Szenario wird als Kreditinduzierte Immobilienblase bezeichnet. Bei dieser werden durch niedrige Kreditzinsen und großzügige Kreditvergaben, die Nachfrage künstlich subventioniert. Im Gegenzug dazu gibt es noch die fiskalinduzierte Immobilienblase, welche durch steuerliche Vorteile gekennzeichnet wird. Fallen die Auslöser weg, hier die Zinsen oder steuerlichen Vorteile, kann es zu einem Platzen der Blase kommen.

Warum entstehen die Befürchtungen vor einer neuer Immobilienblase?

Großbritannien möchte seinen Bausektor ankurbeln, welches es durch großzügige Kreditvergabemaßnahmen versucht. Menschen mit wenig Eigenkapital sollen hierbei auch die Chance haben eine eigene Immobilie zu planen und so müssen Wohnungs- und Hauskäufer nur noch 5 % Eigenkapital mitbringen, die Banken stellen die weiteren 75% und der Rest wird vom Staat in Form von Darlehen dazugegeben.

Diese Situation wird weiterhin begünstig durch ein Programm der Währungshüter, wodurch den Banken erleichtert wird, Hypothekenkredite zu vergeben, was zur Folge hatte, dass die Zinsen für Baugeld stark gefallen sind.

Konsequenzen aus der kreditinduzierten Lage

Die Preise in Großbritannien steigen an. Innerhalb eines Jahres wuchs der Preisspiegel in manchen Londoner Regionen um 20 % an. Aber nicht nur die Hauptstadt boomt. Landesweit sollen die Preise die höchsten seit 3 Jahren sein. Ebenfalls wächst die Anzahl der Neubauten seit dem das Projekt gelauncht worden ist an.

Welche Reaktion gibt es auf die britische Konjunkturpolitik

Die britische Regierung freut sich über den Anzug auf dem Wirtschaftsmarkt. Das Konjunkturprogramm scheint vollen Anklagen bei den Bürgern zu finden. So sagt die Bank von England, dass sie erst bei einer niedriger werdenden Arbeitslosenquote die geldpolitischen Projekte eindämmen werden. Bis das  Programm einen Einfluss auf die Quote ausüben wird, wird es jedoch noch einige Zeit dauern.

Ganz anders als die Briten, ist der IWF nicht hell auf von dem kreditinduzierten Konjunkturprogramm begeistert. Sie sehen Parallel zur amerikanischen Immobilienblase, die durch eine hohe Verschuldung der Investoren ohne genügend Eigenkapital verursacht worden ist.

Wie reagiert Großbritannien?

Erst mal nichts tun und von dem jetzigen Szenario profitieren, ist die Devise der Briten. Seit Jahren nimmt die Handelsbilanz negativ zu. 2001 betrug der Saldo von Import und Export noch -71,07 Milliarden Dollar. Zehn Jahre später ist es mehr als doppelt so viel mit -164,57 Milliarden Dollar.  Nach der Krise von 2007 hatte die Verschuldung von 44% des BIP auf 81% im Jahr 2011 zugelegt. Ebenfalls wuchs die Arbeitslosenquote um 3 % an. Die Bank von England sieht sich zukünftig in einem Zwiespalt, da um eine Blase zu vermeiden, die Zinsen wieder steigen müsste. Dies würde aber jeden Grundgedanken der Konjunkturspritze widersprechen. Die Wahl des richtigen Zeitpunktes für den Zinsenanstieg ist somit äußerst kritisch, da ein zu langes Niedrighalten der Zinsen zu mehr Verschuldungen führt. Noch ist die Verschuldung im Vergleich zum durchschnittlichen Einkommen vertretbar. Im Mai machte aber schon die Bank von England darauf aufmerksam, dass nur durch einen minimalen Zinsanstieg Immobilienbesitzer länger arbeiten oder seinen Konsum einschränken müsste. Dies würde der britischen Wirtschaft wieder erheblichen Schaden zufügen und die Fortschritte durch die kreditpolitischen Maßnahmen abschwächen.

Niedrige Zinssätze und Finanzmarktturbulenzen fördern den Trend zum Bau eines Eigenheims

Für deutsche Bauherren und Immobilienkäufer dürfte sich der Trend aus 2011 fortsetzten und zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien führen. Dabei spielen besonders die günstigen Baufinanzierungszinssätze eine Rolle. Die niedrigen Baufinanzierungszinssätze ermöglichen nun auch für Verbraucher, die sich zuvor nicht trauten, beste Voraussetzen die Eigenheimfinanzierung, doch zu verwirklichen. Hinzu kommt, dass Anleger aufgrund der sinkenden Geldwertstabilität des Euros, Immobilien als inflationssichere Anleihen bevorzugen.

Allerdings sollten sich Verbraucher schon zu Beginn des Jahres mit einer Finanzierung befassen: „Bei den Baufinanzierungssätzen besteht kaum noch Spielraum nach unten, während Immobilien zunehmend teurer werden, besonders in gefragten Lagen und Städten“, so Jan Schust, Vorstand von Tarifcheck24.

Trotz der günstigen Baufinanzierungszinssätze und der steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien, sollte die Verwirklichung des Eigenheims mit entsprechender Sorgfalt vorbereitet werden. Schust rät: „Bauherren sollten bedenken, dass die Differenzen zwischen den verschiedenen Baufinanzierungsangeboten über die gesamte Laufzeit gerechnet ohne weiteres viele tausend Euro ausmachen können.“

Um Bauherren eine Planungssicherheit zu bieten und langfristig vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren, ist es sinnvoll auch schon über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Hierbei bietet sich zum Beispiel ein Forward Darlehen an. Das Forward Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das die Möglichkeit einräumt, Zinssätze Monate oder Jahre vor dem Laufzeitbeginn festzulegen. Für Bau-Finanzierer ergibt sich hieraus die Möglichkeit, von den aktuell niedrigen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung zu profitieren.