Archiv für Zwangsversteigerung

Immobilienerwerb mittels Teilungsversteigerung

Eine Immobilie günstig erwerben – wie ist das am besten möglich?

Vielleicht haben Sie sich schon manchmal überlegt, dass es besser wäre, die eigene Wohnung zu bewohnen, als über einen langen Zeitraum immer wieder steigende Mietpreise zu zahlen. Es stellt sich in diesem Fall aber die Frage, wie der Erwerb eines geeigneten Objekts am besten zu finanzieren ist. In der augenblicklichen Situation kann sicher gesagt werden, dass Immobiliendarlehen günstig wie nie sind. Oft ist es so, dass bei Aufnahme eines Darlehens keine höheren monatlichen Kosten als die Mietausgaben anfallen.
Dennoch ist es auch wichtig, dass Sie die passende Immobilie zu einem guten Preis erwerben können. So kann es Ihnen gelingen, ein echtes Schnäppchen dank eines günstigen Kaufpreises und niedriger Zinsen bei einer Immobilienversteigerung zu machen.

Die Versteigerung als Mittel zum Hauskauf

Sicher haben Sie schon davon gehört, dass Häuser und Wohnungen durch eine Versteigerung oft günstig erworben werden können. Es ist in vielen Fällen so, dass die Versteigerung günstiger als ein normaler Hausverkauf ist. Leider müssen Sie aber auch manchmal damit rechnen, dass Häuser und Wohnungen, die in die Zwangsversteigerung kommen, nicht in einem sehr guten Zustand sind. Dies mag oft daran liegen, dass die Eigentümer ein Haus kaum halten konnten und daher auch kein Geld für Renovierungen hatten.

Die Teilungsversteigerung – eine Möglichkeit für den günstigen Erwerb von Wohneigentum

Bei einer Teilungsversteigerung verhält sich die Situation jedoch anders. Hier ist es so, dass eine Erbengemeinschaft keine klaren Vorstellungen hinsichtlich der Verteilung eines Nachlasses hat. Ein Teil der Erben will vorhandenes Grundvermögen verkaufen, der andere Teil eher nicht. Natürlich ist es so, dass sich sämtliche Erben über die Verwendung der Nachlassgegenstände einig sein müssen. Nur dann kann ein gemeinschaftlicher Hausverkauf zugunsten der Erbengemeinschaft erfolgen.

Wenn keine Einigung erzielt werden kann, sieht der Gesetzgeber immer noch die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung vor. Dies bedeutet, dass ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft die Teilungsversteigerung eines Hausgrundstücks beim Zwangsversteigerungsgericht beantragen kann. So ist es möglich, das Vermögen unter den Miterben aufzuteilen. Gerade solche Hausgrundstücke sind nicht selten in einem sehr guten Zustand. Der Verkehrswert wird in diesen Fällen durch einen Gutachter geschätzt. Gelegentlich ist es so, dass der angenommene Verkehrswert eher zu tief liegt. Eine Chance, die Sie nutzen sollten.

 

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

In Deutschland gilt das Verbot der Selbstjustiz – auch im Zivilrecht. Weigert sich der Schuldner, zu zahlen, kann der Gläubiger staatliche Hilfe beantragen. In Betracht kommt die Zwangsversteigerung, bei der Staat dem Gläubiger die Möglichkeit eröffnet, seine Forderung in das unbewegliche Vermögen (Immobilie) des Schuldners zu vollstrecken.

Haus verkaufen auf Antrag des Gläubigers

Zu Beginn steht der Antrag bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Das Amtsgericht eröffnet bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen das Verfahren und beauftragt einen Rechtspfleger. Da dem Grundbuch die Aufgabe zukommt, der Öffentlichkeit Auskunft über den derzeitigen Eigentümer zu geben, wird üblicherweise in dem Grundbuch eingetragen, dass sich diese Immobilie in einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren befindet.

Zwangsversteigerung so läuft es ab

Der Rechtspfleger wird anschließend einen Termin bekannt geben, an dem interessierte Immobilienkäufer ihre Gebote abgeben können; der Meistbietende erhält dann den Zuschlag. Damit sich die Interessierten ein Bild von der Immobilie machen können, steht ihnen mindestens 30 Minuten Zeit zu, deren Dauer regelmäßig überschritten wird, sofern sich mehrere Bieter gefunden haben. Wird kein Gebot abgeben, schließt das Amtsgericht das Verfahren, es sei denn, der Gläubiger beantragt eine Fortsetzung des Verfahrens. Allerdings ist nicht jedes Gebot bedeutend. Beim ersten Termin darf nämlich kein Zuschlag für Gebote erteilt werden, die nicht mindestens die Hälfte des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie (5/10) entsprechen; solche Gebote sind kraft Amtes nichtig. Gebote von 7/10 des Verkehrswertes können ebenfalls abgewiesen werden, wenn der Schuldner und derzeitige Eigentümer dies beantragt. Bei der Abweisung des Höchstgebotes wird ein zweiter Termin vereinbart, bei dem die Beschränkungen hinsichtlich der Höhe der Gebote nicht mehr gelten. Bei erfolgreicher Versteigerung gibt der Rechtspfleger einen Termin bekannt, an dem er Auskunft erteilt, welcher Gläubiger wann und wie viel von seiner Forderung aus der Versteigerungsmasse erhält.

Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung einer Immobilie

Für einen Gläubiger besteht die Möglichkeit, eine Geldforderung mit Hilfe einer Zwangsversteigerung zu vollstrecken und somit seine Ansprüche gegenüber einem Schuldner durchzusetzen. Welche Bedingungen für eine Zwangsversteigerung gegeben sein müssen und wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist, wird im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Ziel der (echten) Zwangsversteigerung ist es, mit dem aus der Versteigerung erzielten Verkaufserlös die Zahlungsverpflichtungen des Schuldners zu begleichen.

Eine Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Gläubigers beim zuständigen Amtsgericht (in diesem Fall Aufgabe eines Vollstreckungsgericht übernommen) durchgeführt. Als wichtigste Voraussetzung gilt hierbei die Vorlage eines Vollstreckungstitels durch den Gläubiger. Nach Erfüllung aller Vollstreckungsbedingungen wird der Zwangsverstreckungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Sowohl Gläubiger als auch Schuldner haben nach § 30 ZVG die Möglichkeit das Verfahren auf Zwangsversteigerung einzustellen. Für den Schuldner gilt dies allerdings nur für die Dauer von höchstens sechs Monaten, wenn dieser nachweisen kann, dass die Forderung innerhalb dieses Zeitraums beglichen werden kann.

Vor Ablauf des Versteigerungstermins wird der Verkehrswert einer Immobilie in der Regel durch einen Sachverständigen ermittelt. Der Wert soll sich an einem am Markt möglich erzielbaren Preis orientieren. Allerdings dient dieser Wert lediglich der Ermittlung von Wertgrenzen für Gläubiger- und Schuldnerschutzrechte im Versteigerungstermin.

Das eigentliche Versteigerungsverfahren ist der Kern der eigentlichen Zwangsversteigerung und setzt sich aus drei wesentlichen Teilen zusammen, der Bekanntmachung (§66 ZVG), der Bieterzeit (§73 ZVG) und der Anhörung der anwesenden Beteiligten zum Zuschlag (§74 ZVG).

Teilungsversteigerung – Besonderheit der „unechten“ Zwangsversteigerung

Die Teilungsversteigerung auch (unechte) Zwangsversteigerung stellt eine besondere Art der Zwangsversteigerung dar. Ziel der (unechten) Zwangversteigerung ist die Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft und wird ebenso durch das ZVG geregelt. Der Prozess erfolgt mit einigen wenigen Ausnahmen genauso wie bei der (echten) Zwangsvollstreckung. Die Teilungsversteigerung benötigt keinen Gläubiger und kann von einem Eigentümer beantragt werden. In diesem Zusammenhang steht auch die Tatsache, dass es zur Beantragung des Titels keinen vollstreckbaren Titel bedarf (§ 181 ZVG).