Archiv für Verkaufstipps

Neue Immobilie mit Mängeln – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die größte Ausgabe in ihrem Leben. Viel Ärger steht einem im wahrsten Sinne des Wortes ins Haus, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich von einem Mangel bei Vertragsschluss weiß, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Mangelkenntnis bei Beurkundung birgt bereits Risiken

 

Doch nicht nur die Kenntnis von Mängeln bei Vertragsschluss schadet. Auch die Mangelkenntnis bei der vorherigen notariellen Beurkundung des Kaufangebots schließt eine Verkäuferhaftung aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Mängel bestenfalls noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, einen gemeinsamen Notartermin zu finden. Ein weiterer Grund ist, dass eine Vertragspartei sich die endgültige Entscheidung noch offen halten will.

Im Vorfeld des Rechtsstreits hatten die Hauskäufer ihr Kaufangebot vorab von einem Notar beurkunden lassen. Kurz danach entdeckten sie Feuchtigkeitsschäden am Gebäude Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Da der Notar davon ausging, dass alles in Ordnung sei, übersandte er das Angebot an den Verkäufer. Der nahm es an und der Kaufvertrag kam damit zustande.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer wegen der Mängel. Der Verkäufer behauptete daraufhin, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Diese Meinung teilte der BGH jedoch nicht.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Der Haftungsausschluss dient vor allem dem Verkäufer. Er soll nicht gerechtfertigte Gewährleistungsansprüche von Käufern verhindern. Sonst droht die Gefahr, dass diese bewusst ein mangelhaftes Objekt kaufen, um sich später die Reparatur vom Verkäufer bezahlen zu lassen oder gar Schadensersatz von ihm zu verlangen.

Dieser Grundgedanke muss laut BGH auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Laien, wie es die Käufer im Fall waren, sind prinzipiell nicht die rechtlichen Wirkungen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar in der Praxis das von ihm beurkundete Angebot in der Regel direkt an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher unüblich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer von einer Widerrufsmöglichkeit des Angebots wussten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Anzeichen dafür sind insbesondere Nachfragen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des BGH deutet derartiges Verhalten in beiden Fällen auf eine Mangelkenntnis hin. Liegen derartige Indizien hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer in aller Regel haften.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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Tipps zum Verkauf der Eigentumswohnung

Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte einige Experten-Tipps beherzigen, um seine Eigentumswohnung zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Wir geben Ihnen hier zahlreiche nützliche Tipps, wie Sie Ihre Immobilie schnell und unkompliziert verkaufen können.

Wohnungsverkauf vorbereiten

Eine gewisse Anlaufzeit muss jeder Immobilienverkäufer einkalkulieren, um den Abschluss erfolgreich tätigen zu können. Eine Immobilie verkauft man nicht mal so nebenbei, außer man ist selbst in der Immobilienbranche tätig und kennt sich mit den Gepflogenheiten des örtlichen Immobilienmarktes gut aus.

Gerade im Vorfeld sollten Sie sich als Verkäufer im Klaren sein, welche Ziele Sie mit dem Verkauf erreichen möchten: Wird der Verkaufspreis z.B. für ein nächstes Kaufobjekt benötigt? Ist der Verkauf aufgrund einer Scheidung oder eines Berufswechsels notwendig geworden? Möchten Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung beauftragen? Gerade diese Fragen sollten Sie zu Beginn Ihrer Verkaufsabsicht für sich beantworten.

Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler

Für Verkäufer, die nicht sehr viel Zeit zur Verfügung haben, um sich selbst um den Verkauf zu kümmern, ist die Inanspruchnahme eines versierten Maklers die einfachste Methode. Dieser wird mit Ihrer Unterstützung ein Exposé von Ihrer Wohnung erstellen und Ihnen einen realistischen Angebotspreis auf Basis einer fundierten Bewertung für den Verkauf empfehlen.

Sobald Sie sich mit dem Makler geeinigt haben, dass dieser die Vermarktung Ihrer Wohnung übernimmt, wird dieser einen Maklervertrag mit Ihnen abschließen. In der Regel wird der Makler versuchen mit Ihnen einen Alleinauftrag zu schließen, schließlich möchte der Immobilienmakler auch für seinen Aufwand angemessen entlohnt werden. Nur bei einem Alleinauftrag kann der Makler sicher sein, dass Sie nebenbei keine weiteren Makler einschalten, die Immobilie zu vermarkten, oder selber Interessenten generieren.

Sie können den Verkauf Ihrer Immobilie auch auf eigene Faust durchführen. Bei dieser Variante sollten Sie sich aber von vornherein darüber im Klaren sein, dass Sie viel mehr Zeit investieren müssen und auch alle Kosten der Vermarktung selber tragen müssen. Bitte bedenken Sie, dass Sie bei der Eigenvermarktung der Immobilie auch über ein gewisses Verhandlungsgeschick verfügen sollten und einige Erfahrungen mit dem Verkauf von Immobilien, um auch tatsächlich den besten Preis zu erzielen. In jedem Fall sollten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf von einem Experten begutachten lassen, auch wenn das etwas kostet. Sollten sich bei der Begutachtung der Wohnung noch Mängel herausstellen, dann können Sie diese gegebenenfalls vor Verkauf beheben. In keinem Fall dürfen Sie bekannte Mängel vor den Kaufinteressenten verschweigen, dies kann zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führen.

Wohnung am Markt anbieten

Zunächst gilt es, die wichtigsten Informationen über Ihre Immobilie zusammen zu stellen. Die Beschreibung der Wohnung sollte so detailliert wie möglich erfolgen. Auf diese Weise können die Nachfragen von möglichen Interessenten besser eingegrenzt werden. Zu der genauen Wohnungsbeschreibung gehören unter anderem die präzise Angabe der Quadratmeter, die Anzahl der Zimmer, Baujahr, Stockwerk der Wohnung, mögliche Besonderheiten wie großer Balkon oder Luxusbad, das Vorhandensein einer Einbauküche und vieles weitere mehr. Die Gegebenheiten dürfen nicht von der Wahrheit abweichen, wobei jedoch die positiven Eigenschaften besonders hervorgehoben werden können.

Sie sollten zudem die Lage der Wohnung bei der Beschreibung mitberücksichtigen. Hierzu zählen zum Beispiel Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Einkaufszentren, Cafés oder die Nähe zu Wasser, Parks, Grünflächen.

Für die Bewerbung der Immobilie am Markt empfiehlt es sich immer verschiedene Medien zu nutzen, um ein breites Publikum zu erreichen und viele Besichtigungen zu organisieren. Sie könnten beispielsweise ein Inserat in einer deutschlandweiten Presse starten und auch in den gängigen Online-Immobilienportalen Ihre Immobilie bewerben.

Wohnung für den Verkauf herrichten

Viele Eigentümer stellen sich vor dem Verkauf die Fragen, ob sie die Wohnung noch renovieren sollten, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. In den meisten Fällen ist eine Renovierung der Wohnung nicht notwendig, weil die Renovierung meist Zeit und viel Geld kostet. Die Renovierungskosten müssten über einen entsprechend höheren Verkaufspreis erst einmal wieder verdient werden, was in den wenigsten Fällen gelingt.

Im Rahmen einer Wohnungsbewertung sollten Sie deshalb vorab klären, ob Sie durch größere oder kleinere Schönheitsreparaturen die Verkaufschancen erhöhen können. Viel effektiver, als eine Renovierung der Wohnung, ist das Herrichten der Wohnung für die Besichtigungen. Hier hat sich das sogenannte Homestaging inzwischen mehr als bewehrt. Das Ziel des Home Staging ist es, eine angenehme Atmosphäre in der Wohnung zu schaffen. Schon mit wenigen Accessoires schaffen es erfahrene Home Stager, Ihre Wohnung zu entpersonalisieren und Akzente zu setzen, die den Kaufinteressanten das Gefühl geben, dass Sie sich in dieser Wohnung auch wohl fühlen könnten. Studien haben gezeigt, dass gestagte Wohnungen nicht nur schneller verkauft wurden, sondern auch ein bis zu 15% höherer Verkaufspreis erzielt werden konnte.

Nebenkosten für Wohnungskäufer beachten

Wohnungsverkäufer dürfen bei Ihrer Preiskalkulation nicht vergessen, dass die Kaufinteressenten auch einen nicht unerheblichen Teil an Kaufnebenkosten zahlen müssen und diese auch ausschlaggebend seien können für die Höhe des Kaufpreises, den sie bereit sind zu zahlen.

Gehen wir beispielsweise von einer Eigentumswohnung mit einem Angebotspreis von 100.000 Euro aus. Würde diese Immobilie z.B. in Hamburg verkauft werden, dann müsste der Käufer neben dem Kaufpreis etwa 12% Kaufnebenkosten zahlen (entspricht 12.000 Euro). 6,25% inkl. Mehrwertsteuer sind an den Makler zu entrichten. Weitere 4,5% sind aktuell an Grunderwerbssteuer an das Land Hamburg zu zahlen und 1,5% des Kaufpreises muss der Käufer an den Notar zur Abwicklung des Kaufvertrages zahlen. Es wird für den Käufer daher immer ein Ziel sein, den Kaufpreis etwas zu verhandeln. Gerade in dieser Situation können Sie als Verkäufer von den Erfahrungen Ihres beauftragten Immobilienmaklers profitieren. Makler können bei Verkaufsverhandlungen zwischen den Verkäufer- und Käuferinteressen eine Balance finden.

Bebauungsplan – Grundlage für die Bebaubarkeit eines Grundstücks

Der Bau eines eigenen Häuschens, in dem man sich im Alter zur Ruhe setzen und seinen Lebensabend genießen kann, ist für viele Deutsche ein Traum. Doch wenn es um die Bebauung von Baugrundstücken geht, müssen neben finanziellen und ästhetischen Aspekten zunächst einmal die Vorschriften beachtet werden, die regeln, auf welche Art und Weise das Grundstück bebaut werden darf.

In vielen Gebieten wird die Bebauung des Grundstücks durch den sogenannten Bebauungsplan, auch oft nur B-Plan genannt, reglementiert. Dieser schreibt die Nutzung eines Gebietes vor (beispielsweise WR = reines Wohngebiet, keine Ladenlokale, Industrie oder Ähnliches zugelassen) und macht genaue Angaben zu Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, einzuhaltenden Abständen von Grundstücksgrenzen oder Straßen, teilweise auch zur Dachform und Ähnlichem. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt dabei an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet konkret, dass höchstens 40 Prozent der Grundstücksoberfläche bebaut werden dürfen.

Vorgaben im Bebauungsplan einhalten

Der B-Plan ist absolut bindend und zentral für die Planung des Bauvorhabens. Wenn das Bauvorhaben nicht mit den Vorgaben des B-Plans konform ist, kann auch keine Baugenehmigung erteilt werden, daher ist es enorm wichtig, den Plan vorher gründlich zu studieren, bevor man ein Baugrundstück erwirbt.

Vor dem Grundstücksverkauf sollten Eigentümer die Bebaubarkeit des Grundstücks noch einmal überprüfen. So kann beispielsweise festgestellt werden, ob der Anbau eines Wintergartens möglich ist oder ob ggf. ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden darf. Der Blick in den Bebauungsplan ist sehr wichtig bei der Bewertung des Grundstücks.

Der städtebauliche Nutzen des Bebauungsplans besteht vor allem darin, dass einem neu geplanten Stadtteil ein sehr einheitliches Aussehen gegeben werden kann und dass vorgeschriebene Abstandsflächen etc. für eine optimale Sicherheit beispielsweise bezüglich des Brandschutzes sorgen.

Wenn dem Häuslebauer schon bestimmte Pläne für sein Häuschen vorschweben, tut er gut daran, vor dem Grundstückskauf eine sogenannte Bauvoranfrage aufzugeben, welche allerdings bereits mit der Beibringung diverser planerischer Unterlagen verbunden und kostenpflichtig ist. Sie klärt, ob die Pläne zur Bebauung den bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten vor Ort entsprechen und ob das Bauvorhaben damit genehmigungsfähig ist. Wird über diese Bauvoranfrage positiv entschieden, ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben in der geplanten Form ausgeführt werden kann, und somit steht dem Grundstückskauf nichts mehr im Weg.

Doch Achtung: eine positive Antwort ist hier noch keine Baugenehmigung, diese muss natürlich im Nachgang separat beantragt werden.

Tipps für den erfolgreichen Verkauf der eigenen Immobilie

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und sich vorher ausführlich informieren? In unserem kostenlosen Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen, um den maximalen Verkaufspreis zu erzielen – und wie Sie dabei Risiken und häufige Fehler vermeiden.

  • Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie?
  • Welche Marktpreise werden in Ihrer Stadt aktuell gehandelt?
  • Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
  • Welcher Angebotspreis führt zum maximalen Verkaufspreis?
  • Sollten Sie einen Makler beauftragen oder den Verkauf selbst in die Hand nehmen?
  • Was ist beim Kaufvertrag zu beachten, was bei der weiteren Abwicklung?