Tag Archiv für Immobilienbewertung

Professionelles Wertgutachten einer Immobilienbewertung

Immobilienbewertung – für Käufer und Verkäufer sinnvoll

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte und wichtigste Investition in ihrem Leben. Dementsprechend sollte man diese Entscheidung nicht leichtfertig treffen, sondern sich gut und gründlich vorbereiten, um den Wert des Traumhauses richtig einschätzen zu können.
Auch als Verkäufer einer Immobilie kann es sinnvoll sein, sich von unabhängiger Seite zunächst ein Gutachten erstellen zu lassen bevor das Objekt auf dem Markt platziert wird.
Wir sagen Ihnen worauf Sie achten müssen.

Wie bestimmt sich der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist von vielen individuellen Faktoren abhängig. Neben der Größe, Lage und Ausstattung des Objektes kommt es auch darauf an, ob der Verkäufer in den letzten Jahren durchgängig Reparaturen durchgeführt hat, oder ob zum Beispiel Investitionen zur Reduzierung der Energiekosten getätigt wurden.

Wer erstellt ein Wertgutachten?

Ein Laie kann Baumängel, die später teuer saniert werden müssen, kaum erkennen. Das vermeintliche Schnäppchen kann sich dadurch hinterher zur folgenschweren Kostenfalle entwickeln. Um dies zu vermeiden, können Sie durch einen Bausachverständigen oder einen Architekten ein ausführliches Immobiliengutachten erstellen lassen. Normalerweise basiert ein solches Gutachten auf einer gemeinsamen Begehung des Objektes, bei der die wichtigsten Aspekte der Immobilie geprüft und festgehalten werden. Insbesondere werden erkennbare Mängel des Objektes vom Sachverständigen bewertet und schriftlich festgehalten. Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer kann ein Wertgutachten als faire Verhandlungsbasis bei den Kaufpreisverhandlungen dienen.

Was kostet ein professionelles Wertgutachten?

Mittlerweile gibt es die Möglichkeit sich bei verschiedenen Immobilien-Datenbanken ein Kurzgutachten erstellen zu lassen. Diese Wertermittlung beruht auf Vergleichsobjekten mit ähnlichen Merkmalen wie die zu bewertende Immobile. Mit Kosten von 300 bis 500 Euro kann solch ein Gutachten einen ersten Eindruck vermitteln. Ein klassisches Wertgutachten berücksichtigt allerdings eine Vielzahl von wertbeeinflussenden Unterschieden, ist somit aussagekräftiger und mit Kosten von einigen hundert Euro allerdings auch etwas teurer. In die Wertermittlung fließt ebenfalls, der zu erwartende Verkehrswert der Immobilie mit ein. Eine professionlle Wertermittlung sollte insbesondere dann vorgenommen werden, wenn das Gutachten vor Gericht standhalten muss z.B. im Erbschaftsfall oder bei einer Scheidung.

Möglichkeiten einer Immobilienbewertung

Wer den Wert seines Hauses berechnen möchte oder eine Immobilie schätzen möchte, der hat mehrere Möglichkeiten: Zum einen kann man einen Profi beauftragen, z.B. einen Immobiliengutachter oder einen fachlich versierten Makler. Dies ist jedoch meist mit hohen Kosten verbunden, da Wertgutachter gemäß Honorarordnung für Gutachter abrechnen und Makler i.d.R. versuchen werden, mit einer kostenfreien Immobilienbewertung den Eigentümer zu überzeugen, um anschließend seine Dienste als Makler anbieten zu können. Einen Makler zu beauftragen kann sich letztendlich aber auszahlen, da dieser erfolgsbasiert vergütet wird und somit immer daran interessiert ist, Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.

Wenn Sie vor der Beauftragung eines Maklers sich selbst ein Bild machen wollen, was Ihre Immobilie wert sein könnte, dann könnten Sie auch selbst recherchieren, sofern Sie über einige Marktkenntnis verfügen. Für die Ermittlung eines Verkehrswertes einer selbst genutzten Immobilie, wie z.B. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, gibt es zwei Varianten – zum einen die Vergleichswertmethode und zum anderen die Sachwertmethode.

Die Vergleichswertmethode basiert auf der Sammlung von Kaufpreisen gleichartiger Immobilien. Die auf Immobilienportalen angebotenen kostenpflichtigen Immobilienbewertungen basieren häufig auf dem Vergleichswertverfahren, welches nur Aussagekraft besitzt, wenn genügend Kaufpreise vergleichbarer Immobilien vorliegen. Bei Immobilienportalen werden für diesen Vergleich die Angebotspreise aus ihrer eigenen Anbieter-Datenbank verwendet, die in der Regel jedoch höher liegen, als die tatsächlich realisierten Kaufpreise.

Wesentlich sicherer ist dagegen die Wertermittlung nach der Methode des Sachwertes, die jedoch recht komplex ist. Im Internet findet man nur wenige Programme für die Bewertung einer Immobilie nach der Sachwertmethode, wie z.B. die Software IWA (gefunden im Internet unter www.immobilien-schnellbewertung.de). Für das Bewertungsverfahren nach 1914 werden nur wenige Daten benötigt, so dass schnell, einfach und zuverlässig ein Immobilienwert ermittelt werden kann – nützlich z.B. beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Bei dieser Methode setzt sich der Wert aus dem Bodenwert, dem Bauwert, der Wertminderung der Immobilie sowie ggf. einer Marktanpassung und einer Wertekorrektur wegen besonderer Eigenschaften der Immobilie zusammen.

Die meisten auf dem Markt erhältlichen Bewertungsprogramme sind sehr umfangreich und komplex und in der Regel nur für den fachkundigen Immobiliensachverständigen geeignet, der Verkehrswertgutachten oder Beleihungswertgutachten zur Sicherung einer Finanzierung erstellt. Komplexe Bewertungsprogramme sollten daher nur von fachkundigen Profis und Wertgutachtern bedient werden.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis von Häusern?

Es sind vor allem die Grundstückspreise, die die unterschiedlichen Immobilienpreise erklären. Die Preisunterschiede sind nicht nur zwischen den Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt am Main sehr groß, sondern auch in den einzelnen Stadtteilen der Großstädte. Schauen Sie daher genau, ob Ihr Stadtteil von der Lage her eher als einfach, mittel, gut oder sehr gut gilt und welche Grundstückspreise damit verbunden sind.

Überlegen Sie, ob Ihr Stadtteil in Zukunft noch begehrter werden könnte, weil z.B. neue Schulen, Cafés, Einkaufszentren, etc. eröffnen oder ob der Stadtteil eher verödet. Ein potentieller Käufer spekuliert beim Kauf einer Immobilie in der Regel auf eine Wertsteigerung in den Folgejahren bzw. wenigstens den Wert erhalten zu können.

Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich

Liegt Ihre Immobilie an einer lauten Straße, so sind Preisabschläge von 10-20 Prozent keine Seltenheit. Befindet sie sich in einer eher ruhigen Anliegerstraße, aber in unmittelbarer Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Parks, öffentlichen Verkehrsmitteln, etc., wirkt sich dies positiv auf den Wert der Immobilie aus. Besonders aufwertend sind die Nähe zu Wasser- und Grünflächen sowie das direkte architektonische Umfeld aus.

Genauso wichtig ist es sich über die in Zukunft zu erwartende Entwicklung eines Stadtteils zu informieren. Anhaltspunkte für die Entwicklung eines Stadtteiles sind zum einen städtebauliche Großprojekte wie z.B. der Bau der Elbphilharmonie in der Hafencity in Hamburg, als auch die Freigabe von Flächen von Investoren, damit sich neue Industrien und Unternehmen ansiedeln können. Gibt es darüber hinaus eine Vielzahl von kleineren Bauprojekten und permanenten Veränderungen in den einzelnen Stadtteilen, die anzeigen, ob ein Stadtteil sich positiv entwickelt oder nicht. Dazu können die Eröffnung oder Schließung eines Kinos, Einkaufcenters, Theaters etc. zählen genauso wie die Renovierung von Fassaden durch Privatinvestoren oder die Neugestaltung eines Bahnhofs.

Letztlich geht es darum festzustellen, ob ein Stadtteil begehrter wird und deswegen dort mehr Menschen wohnen möchten oder ob das Gegenteil zutrifft. Im ersten Fall werden die Immobilienpreise steigen, im zweiten Fall werden sie fallen.