Tag Archiv für Makler

Der Maklervertrag

Am Anfang stehen die meisten Immobilienverkäufer vor der Wahl, ob Sie einen Makler beauftragen Ihre Immobilie zu verkaufen oder doch lieber selber vermarkten? Die Entscheidung für einen Makler wird dann oft getroffen, wenn der Verkäufer wenig Zeit hat, nicht die richtigen Kontakte bieten kann oder die Immobilie schwer zu vermitteln ist. Schaltet der Verkäufer einen Makler ein, müssen zunächst die Arten des Maklervertrages und dessen Konditionen geklärt werden. Dieser Artikel gibt Ihnen eine Übersicht über die verschiedenen Arten des Maklervertrages, die Maklerbindung und die Maklerprovision.

Die Arten des Maklervertrags

Grundsätzlich kann einem oder mehreren Maklern formlos mündlich oder schriftlich die Erlaubnis erteilt werden die Immobilie zu verkaufen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen Vertrag, sondern nur eine reine Erlaubnis, so dass der Verkäufer parallel noch selber nach passenden Käufern suchen kann. Ist der Verkäufer bei der Suche erfolgreich, wird keine Maklerprovision fällig. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass das Engagement der einzelnen Makler nicht allzu hoch ist, da sie davon ausgehen, dass eine Provision ohne festen Vertrag schwer zu erzielen ist. Ein Makler wird somit erst bei den folgenden beiden Verträgen aktiver handeln.

1. Einfacher Alleinauftrag

Bei einem einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer darauf andere Makler einzuschalten.  Hingegen kann der Verkäufer hier die Immobilie selber verkaufen und so die Maklerprovision umgehen. Deswegen ist der Makler daran interessiert einen qualifizierten Alleinauftrag mit dem Auftraggeber abzuschließen.

2. Qualifizierter Alleinauftrag

Der Makler erzielt in diesem Fall immer eine Maklerprovision, da der Verkäufer von seinem Recht zurücktritt selber die Immobilie zu veräußern oder andere Makler einzuschalten.

Bei der Wahl des Maklervertrags ist es sinnvoll zunächst mit einem einfachen Alleinauftrag an den Makler heranzutreten. Falls dieser diese Art von Vertrag ablehnt, ist nur noch ein qualifizierter Alleinauftrag oder die reine Selbstvermarktung möglich.

Die Bindung an den Maklervertrag

Die Bindung an den Makler ist nun zunächst von der Art des Vertrages abhängig und auf welche Dauer dieser geschlossen worden ist. Am besten ist eine Laufzeit der Maklerbindung von 4-6 Monaten.

Bei einem Maklervertrag ist zu beachten, dass auch eine Bindung nach der Beendigung des Maklervertrages besteht. Wenn an einen Verkäufer ein ehemaliger Interessent herantritt, der in der Vergangenheit vom Makler akquiriert worden ist, und dieser die Immobilie kauft, ist der Verkäufer verpflichtet die Maklerprovision zu entrichten.

Die Maklerprovision

Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Abhängig ist diese von den Bundesländern und den Städten. In einigen Bundesländern wird die Provision vom Käufer übernommen, wobei sie in anderen Bundesländern vom Verkäufer und Käufer getragen wird. Ein Richtwert für eine Maklerprovision kann man um die 5 % und 7 % setzen.

Was macht einen guten Immobilienmakler aus?

 

Die Suche nach einem guten Immobilienmakler kann schwierig sein – aber mit den folgenden Hinweisen werden Sie einen Immobilienmakler finden, der Ihnen effizient zu Ihrer neuen Immobilien verhilft.
Zunächst spielt natürlich die Mundpropaganda eine Rolle, wenn Sie einen Immobilienmakler suchen. Hören Sie sich ausführlich in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis um – häufig ergeben sich hier erste Hinweise. Auch sollten Sie bei jedem Namen, den Sie hören, sofort prüfen, ob der Makler Mitglied eines Fachverbandes ist.

Merkmale eines guten Immobilienmaklers

Wenn Sie Kontakt aufnehmen, achten Sie auf die Kundenorientiertheit des Maklers. Nimmt er sich viel Zeit für Sie? Geht er auf Ihre Wünsche ein? Kennt er den Immobilienmarkt Ihrer Region inklusive Angebot, Nachfrage und Preise? Wenn Sie hier einen positiven Eindruck gewinnen und außerdem das Gefühl haben, dass der Makler Sie nicht in eine bestimme Richtung drängen will, sind Sie bereits einen Schritt weiter.

Die Anzahl seiner schon verkauften Objekte kann ein Indiz für einen guten Makler sein – aber nicht ausschließlich. Wenn seine Erfolgsliste gegen Null tendiert, sagt dies natürlich einiges aus, aber hohe Verkaufszahlen allein machen keinen guten Makler aus. Ihr subjektives Gefühl im Gespräch sowie das Eingehen des Maklers auf Ihre Bedürfnisse stehen stärker im Vordergrund.
In diesem Zusammenhang ist auch der Maklervertrag wichtig, den Sie abschließen sollten. In diesem Vertrag wird präzise festgehalten, in welcher Form der Makler für Sie aktiv wird, wie die Provision gehandhabt wird und wann Zahlungen fällig werden. Auch hier gilt: Sobald der Makler Sie zu etwas drängen oder sogar unter Zeitdruck setzen will, sollten Sie sich einen anderen suchen.

Ein weiteres Kriterium, wenn Sie einen guten Immobilienmakler suchen: Er ist bei Besichtigungen stets anwesend und verfügt über alle notwendigen Informationen über das Gebäude. Ohnehin sollte er Fachwissen über den Hausbau besitzen.
Mit diesen Hinweisen werden Sie einen Immobilienmakler finden, der Sie zuverlässig zu Ihrer Wunschimmobilie führt.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss man beim Immobilienkauf rechnen?

Sofern Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dürfen Sie die Kaufnebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie anfallen, nicht außer Acht lassen. Denn diese machen in der Regel teilweise bis zu 15 Prozent vom eigentlichen Anschaffungspreis aus und können daher einen nicht unbeachtlichen Betrag ergeben. Insbesondere wenn der Immobilienkauf fremd finanziert wird, müssen Sie auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten bedenken. Nicht selten verlangen Kreditinstitute zumindest die Finanzierung der Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Denn diese können auch bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt anfallen.

Kaufnebenkosten: Makler, Notarkosten und Grunderwerbsteuer

Sofern ein Makler eingeschaltet wurde, stellt dieser seine Arbeit bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in Rechnung. Die Höhe der Vermittlungsprovision, auch Maklercourtage genannt, ist gesetzlich nicht festgelegt und kann daher je nach Makler variieren. Für gewöhnlich liegt die Maklerprovision bei 3 bis 6 Prozent Netto also zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Notarkosten fallen bei jedem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags an, da für eine rechtswirksame Kaufabwicklung eine beglaubigte Urkunde von einem Notar erforderlich ist. Ebenfalls vorgeschrieben ist die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch, welche der Notar veranlasst. Die Notarkosten betragen in der Regel zwischen 1,5 und 2 Prozent vom Kaufpreis. Für den Grundbucheintrag berechnet das entsprechende Amtsgericht Gebühren.

Ein weiterer Kostenfaktor beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer. Diese ist gesetzlich für den Kauf einer Immobilie festgeschrieben und ist abhängig vom Bundesland, in der sich das Grundstück befindet. Sie liegt momentan bei 4 bis 5 Prozent. In vielen Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer in den letzten ein bzw. zwei Jahren erheblich angehoben, insbesondere die neuen Bundesländer haben eine starke Anhebung von teilweise 3,5 auf 5 Prozent verzeichnen müssen.

Dient die erworbene Immobilie der Kapitalanlage, müssen Sie bedenken, dass die oben genannten Nebenkosten als sogenannte Anschaffungsnebenkosten zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören und daher nur im Rahmen der jährlichen Abschreibung in Höhe des gesetzlichen Abschreibungssatzes von zurzeit 2 Prozent in die Einkommensteuer einfließen.