Tag Archiv für Mietausfall

Mietfactoring

Mietfactoring ist eine geeignete Strategie, um dem Vermieter den Schutz vor einem Mietausfall zu garantieren. Factoring kann im Deutschen als Rechnungserstellung übersetzt werden. Der Forderungsberechtigte einer Mietzahlung überträgt sein Forderungsrecht an eine Rechnungsstelle, die für ihn die Mietzahlung abzüglich einer Gebühr garantiert, auch wenn die Mietzahlung eine gewisse Zeit gegenüber der Factoring-Stelle ausbleiben sollte. Mit dem Factoring der Miete ist also eine Ausfallsicherheit verbunden, da im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters der Mietfactoring-Vertragspartner diese Zahlung garantiert.

Mietfactoring anstelle einer Mietausfallversicherung

 
Leider ist zu beobachten, dass die Zahl der zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mieter zunimmt. Insbesondere Arbeitslosigkeit, Scheidungen oder sonstige persönlichen Schwierigkeiten des Mieters halten diesen von der für ihn verbindlichen Mietzahlung ab. Da das deutsche Mietrecht sehr mieterfreundlich ist, können diese säumigen Mietzahlungsverweiger nicht direkt vor die Tür gesetzt werden. Hat der Wohnungsbesitzer hingegen das Factoring der Mietzahlung nach außen verlagert, dann ist er gegenüber dem Ausfall der Miete abgesichert. Das Factoring der Mieten ist eine gute Alternative zur Mietausfallversicherung.

Die Leistungen des Mietfactorings und seine Grenzen

 
Die Absicherung eines Mietausfalls wird dadurch umgesetzt, dass der Eigentümer der Mietsache seine Forderungen gegenüber dem Mieter an die Factoring-Gesellschaft abtritt. Diese übernimmt damit das Risiko für ausbleibende Mietzahlungen und erhebt hierfür eine moderate Gebühr. Üblicherweise werden diese Abtretungsverträge nur für eine gewisse Zeit abgeschlossen. Erfährt der Eigentümer der Mietsache von der säumigen Zahlung, dann kann er zeitnah die rechtlich zulässigen Wege einschlagen, um sich des Mieters zu entledigen. Während dieser Zeit, bei dem die Mieter häufig auch die weiteren Mietzahlungen unterlassen, ist er noch über die Factoring-Gesellschaft und ihre Mietersatzzahlungen abgesichert. Der Haus- oder Wohnungsbesitzer sollte aber darauf achten, dass das Verfahren zur Kündigung und Räumung des säumigen Mieters schnell umgesetzt wird, damit er nicht nach Ablauf der Vertragsfrist des Factorings wieder mit dem Risiko fehlender Mietzahlungen belastet ist.

Wie schütze ich mich als Vermieter vor einem Mietausfall

Bei der Suche eines Mieters legt man als Vermieter neben der Persönlichkeit des zukünftigen Mieters natürlich auch auf dessen Liquidität einen hohen Wert. Jedoch kann es in einigen Situationen passieren, dass es zu einem Mietausfall kommt. Im schlimmsten Fall liegt dieser verursacht in sogenannten Mietnomaden, die weniger Miete bezahlen beziehungsweise gar keine und dann vorzeitig die Wohnung räumen. In der Regel basiert der Mietausfall aber in einem Mieter, der nur zeitweise aufgrund einer Zwangslage nicht bezahlen kann. Das Risiko, das Mietausfallwagnis, hat zwangsläufig der Vermieter als Gläubiger.

Minimierung des Mietausfallwagnisses bei der Vertragsunterzeichnung

 

Er hat verschiedene Möglichkeiten zur Minimierung oder Eingrenzung eines Mietausfalls. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages wird die Mietkautionszahlung fällig. Sie kann im gegenseitigen Einvernehmen wahlweise als Bürgschaft oder als Geldzahlung geleistet werden. Eine Kautionsbürgschaft ist für den Vermieter ebenso sicher und im Übrigen mit weniger Verwaltungsaufwand verbunden.

Die Mietausfallversicherung

 

Wie vieles andere, so lässt sich auch das Risiko eines Mietausfalls versichern. Die Mietausfallversicherung bezieht sich auf die Kaltmiete, also auf die Miete je Quadratmeter Wohnfläche ohne die Neben- oder Betriebskosten. Versicherbar ist beispielsweise ein Mietausfall in Höhe von sechs, zwölf oder mehr Monatsmieten. Der Vermieter sollte mehrere Versicherungsangebote vergleichen und besonders darauf achten, wann welche Leistungen erbracht werden oder auch nicht. Formulierungen im Konjunktiv müssen nachdenklich machen, ebenso wie jeglicher Ermessensspielraum des Versicherers bei der Leistungspflicht. Eventuelle Leistungsausschlüsse müssen auf ein Mindestmaß reduziert sein, um einen möglichst umfassenden Versicherungsschutz zu gewährleisten.

Mietforderungen über Factoring Verträge

 

Der Rahmenvertrag mit einem Factoring-Unternehmen bietet die vertragliche Chance, dass offene Mietforderungen aufgekauft werden. Der Vermieter hat durch das Factoring einen deutlichen Einnahmeverlust, zusätzlich zu den mit dem Factoring-Vertrag verbundenen Kosten. Miet-Factoring eignet sich eher für professionelle Vermieter als für private Einzelvermieter, denen ist am ehesten mit einem solventen Mieter gedient.

Die Vormieterbescheinigung sowie ein Nachweis über das regelmäßige Monatseinkommen sind aussagefähig und vertrauensbildend. Eine Schufa-Selbstauskunft des Mieters sagt nichts über seine Einnahmesituation aus. Die eine oder andere Negativeintragung sollte kein Hindernis für den Mietvertragsabschluss sein. Ein Telefonat mit dem vorherigen Vermieter sagt meistens deutlich mehr über den Mieter. Und als eine letzte Lösung kann der Vermieter noch die Mietkaution mit der Mietforderung verrechnen.