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Neue Immobilie mit Mängeln – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die größte Ausgabe in ihrem Leben. Viel Ärger steht einem im wahrsten Sinne des Wortes ins Haus, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich von einem Mangel bei Vertragsschluss weiß, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Mangelkenntnis bei Beurkundung birgt bereits Risiken

 

Doch nicht nur die Kenntnis von Mängeln bei Vertragsschluss schadet. Auch die Mangelkenntnis bei der vorherigen notariellen Beurkundung des Kaufangebots schließt eine Verkäuferhaftung aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Mängel bestenfalls noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, einen gemeinsamen Notartermin zu finden. Ein weiterer Grund ist, dass eine Vertragspartei sich die endgültige Entscheidung noch offen halten will.

Im Vorfeld des Rechtsstreits hatten die Hauskäufer ihr Kaufangebot vorab von einem Notar beurkunden lassen. Kurz danach entdeckten sie Feuchtigkeitsschäden am Gebäude Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Da der Notar davon ausging, dass alles in Ordnung sei, übersandte er das Angebot an den Verkäufer. Der nahm es an und der Kaufvertrag kam damit zustande.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer wegen der Mängel. Der Verkäufer behauptete daraufhin, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Diese Meinung teilte der BGH jedoch nicht.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Der Haftungsausschluss dient vor allem dem Verkäufer. Er soll nicht gerechtfertigte Gewährleistungsansprüche von Käufern verhindern. Sonst droht die Gefahr, dass diese bewusst ein mangelhaftes Objekt kaufen, um sich später die Reparatur vom Verkäufer bezahlen zu lassen oder gar Schadensersatz von ihm zu verlangen.

Dieser Grundgedanke muss laut BGH auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Laien, wie es die Käufer im Fall waren, sind prinzipiell nicht die rechtlichen Wirkungen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar in der Praxis das von ihm beurkundete Angebot in der Regel direkt an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher unüblich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer von einer Widerrufsmöglichkeit des Angebots wussten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Anzeichen dafür sind insbesondere Nachfragen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des BGH deutet derartiges Verhalten in beiden Fällen auf eine Mangelkenntnis hin. Liegen derartige Indizien hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer in aller Regel haften.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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